ONDES
URBAINES

Ondes urbaines n°144 - 13/09/2017

Habitat

Les Offices Publics de l’Habitat présentent leurs travaux sur les « zones détendues »


Depuis la publication de son étude sur la recomposition du parc social en « territoires détendus » en 2014, la Fédération nationale des Offices Publics de l’Habitat - présidée par Alain Cacheux - a élaboré des propositions pour rendre les missions des offices en zones détendues à la fois plus aisées, mieux financées et plus sécurisées. Ces propositions ont été présentées au cours d’une journée nationale intitulée « Pour une meilleure adaptation des politiques du logement aux territoires détendus » le 7 septembre 2017 en présence de Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires. Il s’agissait d’appréhender concrètement les stratégies patrimoniales des OPH à mettre en œuvre dans les territoires qui sont en déprise économique et démographique. Ondes Urbaines revient cette semaine sur les grands axes de ces propositions originales de la Fédération nationale des OPH publiées le 12 septembre.
Mieux cibler les « aides à la pierre »
Il est proposé que les aides de l’État en zones détendues soient fléchées non seulement vers la construction neuve mais aussi vers la démolition. Pour la Fédération, la démolition doit donc faire l’objet de financements de la part de l’État, en zones détendues (zone C) et hors ANRU. Cette idée de financer la démolition a déjà été portée par la Fédération des Offices Publics de l’Habitat aux instances du FNAP (le nouveau «Fonds national des aides à la pierre»). Il est par ailleurs souhaité que le dispositif d’équivalent subvention de la Caisse des Dépôts pour la démolition, « qui a connu un vrai succès, soit prolongé ». En matière de constructions neuves, les OPH estiment que « la forte vacance en zone détendue ne correspond pas à zéro besoin ». La démolition doit être suivie d’une reconstruction ciblée (en nombre, en localisation et en type de produits adaptés aux clientèles).
De manière générale, ce manifeste estime que « les programmations en territoires détendus ne peuvent donc descendre en-dessous d’un certain seuil à définir par les Conférences des financeurs », nouvelle instance de pilotage de niveau départemental (niveau jugé le plus pertinent pour les territoires dit détendus dans le cadre des grandes régions fusionnées).
Par ailleurs, trois autres mesures intéressantes sont proposées. Tout d’abord, l’instauration d’un « bonus pour les acquisitions-améliorations ou changements d’usage en centre-bourg et dans les centres-villes de villes moyennes » en zones B2 et C. Ensuite, la Fédération des OPH souhaite « que le FNAP demande une étude précise des coûts des opérations par territoire ». Enfin, Il est demandé « l’instauration de prix plafonds du foncier » et de ne pas accorder de subvention d’État, si ceux-ci sont dépassés afin d’éviter la surenchère sur le foncier et la mauvaise concurrence entre acteurs, « provenant notamment de nouveaux organismes souhaitant s’implanter sur le territoire ». Ces « prix plafonds » sont à proposer encore une fois dans le cadre de ces « Conférences des financeurs » départementales.
Adapter les modes d’intervention de l’ANRU
Dans ces territoires soumis à une faible demande en logement, les auteurs soulignent combien « la périurbanisation renforce encore plus qu’ailleurs la déqualification des quartiers en politique de la ville ». La spécialisation sociale du parc HLM ancien qui s’y trouve est ainsi renforcée « par les plus grandes latitudes dont disposent les ménages les moins défavorisés pour accéder autant aux logements sociaux neufs, dont les loyers restent relativement bas, qu’au parc privé locatif et en accession, dont les écarts de prix avec le parc social sont limités ».
La Fédération nationale des OPH déplore parfois que « certains territoires ont parfois des réticences à promouvoir des stratégies de diminution du parc de logements ou même de simple stabilisation pour s’adapter au mieux au marché ». Aussi, « les grands axes de la politique locale de l’habitat (quels arbitrages entre le neuf et l’ancien, le collectif et l’individuel, entre la lutte contre la vacance et la production de neuf…) peuvent être fortement influencés par le poids important des communes périphériques dans les majorités intercommunales alors qu’elles ont des enjeux qui sont loin d’être ceux des villes centres et de leurs couronnes urbanisées. Cette question est encore plus vraie avec l’élargissement récent des EPCI ».
Surtout, il est rappelé que « les moyens d’études sont rares dans les collectivités locales ». Par conséquent, « l’expertise y est ainsi souvent apportée par des cabinets extérieurs avec un recours encore trop systématique à des modèles de prévision mécanistes (le calcul du point mort), qui renvoient à des logiques productivistes peu en phase avec la réalité des marchés détendus ». Il est surtout proposé aussi de « permettre d’autoriser la reconstruction du logement locatif social sur site notamment pour favoriser la mixité sociale », après un accord entre les partenaires, à la suite d’un diagnostic territorial et un projet urbain. Les pistes du financement sont longuement détaillées.

 


Soutenir les OPH dans la revitalisation des centres villes anciens
Pour la Fédération, l’enjeu sur l’habitat social dans les centres anciens peut trouver en partie sa résolution à travers ces pistes d’action :
- la « mise en œuvre de partenariats, la connaissance partagée des nombreux dispositifs et outils disponibles » pour que les parties-prenantes concernées agissent de concert ;
- les opérations développées dans ces territoires « doivent pouvoir mobiliser plus efficacement les dispositifs portés par l’ANAH, la CDC ou encore Action Logement ».
- « l’optimisation de certains outils financiers existants, en particulier au regard de l’équation délicate entre des prix de commercialisation bas (en locatif comme en accession) et des coûts de remise sur le marché élevés » ;
- réfléchir avec l’Etat à l’opportunité « d’un système défiscalisé de type Malraux en faveur d’opérations d’investissement locatif en centre ancien » ;
- faire orienter une partie du FEDER vers la thématique du logement en centres anciens. Aussi, « un réel effort est par ailleurs attendu pour que le montage des dossiers FEDER soit beaucoup plus rapide et plus simple qu’il ne l’est aujourd’hui ».
Retrouver le dossier complet.

n°144

13 Sept 2017

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Directeur de la publication
Présidente : Caroline CAYEUX, maire de Beauvais, présidente de la CA du Beauvaisis

Directeur délégué
Jean-François DEBAT, maire de Bourg-en-Bresse, président de la CA Bourg-en-Bresse Agglomération

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Secrétariat
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