ONDES
URBAINES

Ondes urbaines n°346 - 19/05/2022

Gestion

Révision des valeurs locatives des locaux professionnels : l’actualisation des paramètres départementaux d’évaluation est en cours



L’un des grands principes de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP), mise en œuvre au 1er janvier 2017, consiste en une mise à jour permanente des paramètres départementaux, afin d’éviter le principal écueil du système d’évaluation antérieur à savoir s’écarter de la réalité du marché locatif et arriver à des impositions qui seraient basées sur des valeurs locatives obsolètes.
Ainsi, l’article 134 de la loi n° 2020-1721 de finances du 29 décembre 2021 a fixé les modalités de cette première actualisation « sexennale », et le décret n° 2022-127 du 5 février 2022 a précisé la méthodologie de détermination de ces paramètres afin d’apporter une nécessaire sécurisation juridique à ces travaux.
Les travaux menés actuellement dans chaque département par la commission départementale des valeurs locatives (CDVL) et les commissions intercommunales et communales des impôts directs (CIID/CCID) consistent à actualiser, à partir des données de référence 20211, les trois paramètres départementaux d’évaluation des locaux professionnels (secteurs d’évaluation représentant un marché locatif homogène, tarifs pour chacune des catégories au sein de chaque secteur et parcelles auxquelles s’appliquent un coefficient de localisation) qui servent à établir l’assiette des locaux professionnels pour les impôts directs locaux, notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties et la cotisation foncière des entreprises.
Ces travaux sont en quelque sorte une « mini-révision » dans la mesure où ils consistent, non pas à une mise à jour

 

des paramètres existants, mais à une nouvelle détermination de ces paramètres conformément au décret précité. Il est donc logique que la modification du tissu locatif et le dynamisme des loyers constaté depuis 2013 entraînent une modification des paramètres actuels, dont parfois une hausse des tarifs.
Aussi, si la comparaison entre les paramètres actuels servant à la taxation et les paramètres actualisés en cours de validation, est compréhensible et naturelle, elle ne doit pourtant pas constituer le prisme permettant de juger de la pertinence des nouveaux paramètres proposés. De façon analogue, l’impact des nouveaux paramètres d’évaluation en matière de niveau de ressources pour les collectivités ou de niveau de cotisation pour les contribuables ne doit pas entrer en ligne de compte pour déterminer comment doivent être fixés ces paramètres : ceux-ci doivent être fixés en toute objectivité, avec pour seul but de refléter la réalité du marché locatif départemental pour les locaux professionnels.
La participation et l’implication des commissaires de la CDVL dans l’examen de l’avant-projet de sectorisation établi sur la base du décret précité, et les modifications qu’ils ont pu apporter, de par leur connaissance fine du terrain, sont précieuses pour tenir compte des spécificités locales que la méthode statistique ne peut distinguer.

Le rôle des CIID/CCID
A l'issue des trois mois de travaux des CDVL sur les nouveaux paramètres départementaux d'évaluation des locaux professionnels, les CIID/CCID sont consultées pour avis sur le projet départemental validé par la CDVL.
Ces commissions locales disposent alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception du projet départemental pour se réunir et émettre un avis sur l’ensemble du projet, à savoir la sectorisation, les tarifs ainsi que la liste des parcelles affectées d’un coefficient de localisation le cas échéant.
Elles doivent acter, dans un procès-verbal (PV), les modifications envisagées et les motiver au regard du marché locatif local. La plupart des CDVL ayant débuté leurs travaux courant février 2022, ces consultations sont lancées depuis le début du mois de mai.
A l’extinction de ce délai de 2 mois dont disposent les commissions locales, la CDVL disposera d’un délai de 2 mois pour examiner les propositions des CIID/CCID et valider les paramètres définitifs. En cas de désaccord persistant entre commissions départementale et locales, c’est le préfet qui sera chargé d’arrêter ces paramètres. Le calendrier global des travaux est présenté en fin d’article.

Impacts des travaux d’actualisation des paramètres
Les paramètres actuellement utilisés pour la taxation sont issus de la campagne déclarative menée en 2013, et validés au cours d’une comitologie qui s’est déroulée entre 2014 et 2015. Lors de cette phase d’initialisation de la RVLLP, des mécanismes atténuateurs avaient été prévus afin de rendre soutenable l’intégration de cette réforme :
 - des coefficients de neutralisation, par taxe et niveau de collectivité, afin de garantir des ressources constantes aux collectivités locales ;
 - des lissages de cotisations sur 5 ans afin de rendre progressive la variation d’imposition avec l’ancien système d’évaluation.
Les résultats de la RVLLP ont finalement été intégrés dans les impositions 2017, ce délai supplémentaire ayant permis de réaliser de nouvelles simulations à partir des paramètres validés par les commissions départementales et ajuster in fine les mécanismes atténuateurs : lissage des cotisations appliqué sur 10 ans (au lieu de 5), et ajout du mécanisme de « planchonnement » s’appliquant sur la valeur locative neutralisée.
Ainsi, ces dispositifs atténuateurs ont vocation à s’appliquer jusqu’en 2026, et la loi ne prévoit pas à ce stade de dispositif analogue (ou de modification de ces dispositifs) pour l’intégration de l’actualisation sexennale.
Pour autant, une fois les paramètres départementaux fixés par les travaux des commissions pour l’ensemble du territoire, il pourra être mené au niveau national une étude des impacts de l’actualisation. En fonction de cette étude, pourront être esquissés le cas échéant les dispositifs atténuateurs qu’il semblerait opportun de mettre en place, que ce soit en aménageant les actuels mécanismes ou en introduisant de nouveaux mécanismes, avec pour objectif de rendre les conséquences de l’actualisation soutenables tant pour les collectivités locales que pour les contribuables.
Il est donc primordial que les commissions départementale et locales puissent conduire leurs travaux de fixation des paramètres départementaux à leur terme dans le calendrier prévu, afin de disposer de la matière autorisant cette étude d’impact de façon étayée.

Le calendrier de la RVLLP

n°346

19 Mai 2022

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