Le Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées, présidé par Xavier Emmanuelli, fondateur du SAMU social de Paris, ancien ministre, vient de publier une note sur les loyers HLM. Cette étude, fondée sur une analyse détaillée des données issues du Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, compare les loyers des logements locatifs sociaux avec les loyers-plafonds pris en compte par l’allocation logement ou l’aide personnalisée au logement.

Accessibilité mise en cause
Il en ressort que, en l’état actuel des aides au logement, 39 % des logements sociaux ont un loyer « non compatible avec les revenus des ménages les plus pauvres ». Il apparaît aussi que les logements récents sont les moins accessibles : les logements livrés avant 1981 représentent un peu plus de la moitié du parc. Parmi eux, seuls 12% ont un loyer supérieur au barème des aides. Ainsi, 53% ont un loyer inférieur d’au moins 20% aux plafonds, et ce malgré les réhabilitations qui ont concerné la grande majorité de ces anciennes générations de logement.

Géographie des loyers trop élevés
Pour l’Ile-de-France, on peut noter que le taux de loyers supérieurs, à la différence du reste de la métropole, s’était réduit entre 2000 et 2004 (64%) puis entre 2005 et 2009 (59%). Il s’est par contre nettement relevé en 2010, atteignant 71%. Pour la région PACA, le taux de loyers supérieurs est au-dessus de la moyenne métropolitaine : 84% et 79% pour les deux dernières périodes examinées.

Des aides peu adaptées aux réalités
Plusieurs indices ont conduit le Haut Comité à penser que « la cohérence entre le niveau du loyer induit par les aides à la pierre, et celui du loyer pris en compte dans le calcul des aides au logement est aujourd’hui mal assurée » En effet, alors que le coût de construction des logements locatifs sociaux a connu une forte progression, l’Etat a diminué ses subventions. De plus, « la catégorie qui bénéficie de la subvention au logement la plus forte, le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), ne représente que 20 % des nouveaux logements financés alors que 66 % des entrants dans le logement social en remplissent les conditions de ressources ». Enfin, dans le cadre du Dalo (Droit au logement opposable), « les préfectures et les collecteurs du 1% logement (Action logement) éprouvent des difficultés à reloger les ménages pauvres en évitant de les concentrer dans certains groupes, ZUS notamment ».

Un bilan nuancé
Selon les auteurs, « malgré la hausse des loyers, le logement social se tourne davantage que par le passé vers les ménages les plus modestes. Les organismes de logement social sont fortement sollicités pour loger des ménages disposant de ressources faibles ou précaires, que ce soit par l’Etat, en particulier au titre du Dalo, ou par les collectivités locales et les entreprises ». Les constats posés ne «portent pas de jugement à l’égard des décisions prises par les organismes sur la fixation des loyers ». Les auteurs rappellent que «celle-ci est encadrée par la réglementation, contrainte par l’équilibre des opérations et liée aux caractéristiques propres à chaque logement. Il faut noter en particulier que la surface du logement est une variable essentielle de la détermination du loyer ».

Pour accéder à l’étude : www.hclpd.gouv.fr