ONDES
URBAINES

Ondes urbaines n°47 - 24/06/2015

Gestion locale

Jurisprudence sur la promesse unilatérale de vente d'une collectivité


Dans le cadre de son partenariat avec la Smacl, Villes de France publie régulièrement, un commentaire juridique issu de l’Observatoire des risques juridiques de la vie territoriale. La question posée est la suivante : une promesse unilatérale de vente consentie par une commune est-elle créatrice de droits pour le bénéficiaire, interdisant de fait à la collectivité de se rétracter au-delà du délai de 4 mois ?
Aménagement
Dans le cadre d’un projet d’aménagement d’une zone d’activités, le Conseil municipal d’une commune autorise le maire à signer au nom de la commune une promesse unilatérale de vente à une société, et consent à cette société la faculté d’acquérir le bien. L’entreprise dispose d’un délai de deux ans pour lever l’option qui lui est offerte. Mais un an avant l’expiration de ce délai, la commune se ravise : le conseil municipal décide de dénoncer la promesse de vente et de ne pas donner au maire l’autorisation nécessaire pour signer l’acte authentique de vente. Un an plus tard, juste avant l’expiration du délai qui lui était imparti, l’entreprise lève finalement l’option...

 

Qu’importe : la commune ne se sent plus liée et le conseil municipal adopte le principe de la reconstruction d’une caserne de sapeurs-pompiers communale sur la parcelle convoitée et autorise la mise à disposition de ce terrain au service départemental d’incendie et de secours (SDIS). La société éconduite saisit les juridictions administratives en demandant l’annulation des délibérations litigieuses. Déboutée en première instance, elle obtient gain de cause en appel : en dénonçant la promesse de vente, le conseil municipal a retiré illégalement, plus de quatre mois après son adoption, la délibération initiale autorisant la cession.
Commune confortée
Le Conseil d’Etat censure une telle analyse et conforte la commune dans sa décision :
- « cette délibération, qui se bornait à autoriser le maire à signer la promesse de vente, n’avait créé par elle-même aucun droit au profit de la société bénéficiaire » ;
- l’entreprise « ne pouvait tenir de la décision du maire de signer la promesse unilatérale de vente le 18 décembre 2007 d’autres droits que ceux résultant de l’application des dispositions du code civil régissant les rapports entre les parties à un tel contrat de droit privé
».
Ainsi la société n’ayant pas encore levé l’option, elle ne pouvait prétendre à la réalisation forcée de la vente, mais seulement à des dommages et intérêts. Il résulte en effet de la combinaison des articles 1101, 1134 et 1589 du Code civil que la rétractation par le promettant d’une promesse unilatérale de vente, lorsqu’elle intervient avant que le bénéficiaire ait levé l’option dans le délai stipulé dans le contrat, se résout, conformément aux dispositions de l’article 1142 du code civil, en dommages et intérêts, à moins que les parties aient contractuellement décidé d’écarter l’application des dispositions de cet article. Il appartenait au bénéficiaire d’être plus diligent en levant l’option plus rapidement.
Ce qu'il faut en retenir
- La délibération par laquelle un conseil municipal autorise le maire à signer une promesse de vente n’est pas une décision créatrice de droits pour le bénéficiaire. Il en résulte que la commune peut librement la dénoncer, même après l’expiration du délai de 4 mois, tant que l’option n’a pas été levée par le bénéficiaire dans le délai prévu au contrat.
- Dans cette hypothèse, ce sont les règles du Code civil qui s’appliquent : la rétractation par le promettant d’une promesse unilatérale de vente avant que le bénéficiaire ait levé l’option dans le délai stipulé dans le contrat, se traduit par le paiement de dommages et intérêts (et encore les parties peuvent y renoncer par une disposition contractuelle).

Conseil d’État, 2 avril 2015, N° 364539

Jurisprudence commentée sur www.observatoire-collectivites.org

Pour découvrir d’autres commentaires, voir le document joint.

n°47

24 Juin 2015

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Président : Gil Avérous, maire de Châteauroux et président de la CA de Châteauroux Métropole

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Rédaction
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