ONDES
URBAINES

Ondes urbaines n°129 - 26/04/2017

Finances

Révision des locaux professionnels, un outil d’aménagement fiscal


Depuis le 1er janvier 2017, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est progressivement mise en place. Si elle va impacter les contribuables économiques dès les taxations de 2017, elle est neutre pour les collectivités, la révision se faisant à produit constant. Mais, celles-ci doivent-elles pour autant ne pas s’y intéresser ?
Après plusieurs reports, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est applicable pour les taxations 2017 de taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), taxe d’habitation et des taxes annexes (TEOM).
Première étape d’une révision globale des impositions locales qui doit comprendre la refonte des valeurs locatives des locaux d’habitation, elle met fin à un système mis en place au début des années 1970 sur la base de l’ordonnance du 7 janvier 1959. Ce système vieux de plus de 45 ans montrait ses limites et pesait sur l’équité fiscale entre contribuables.
L’ancien système
Dans le système des années 70, dans chaque commune, des locaux types étaient désignés et devaient servir de référence pour représenter le marché locatif de la commune. L’ensemble des autres locaux étaient alors évalués par comparaison avec un de ces locaux types sur la base de caractéristiques analogues. De sorte que la valeur locative calculée d’un bien, composante des bases des impositions directes locales, devait représenter le loyer annuel théorique que le bien génèrerait s’il était loué dans des conditions normales d’un marché locatif équilibré et concurrentiel.
Les révisions prévues par la loi mais jamais appliquées ont rendu ce système obsolète et ont créé des distorsions entre contribuables sur une même commune mais aussi entre communes.
Le principe de la révision
Le nouveau système conserve la notion de valeur locative mais met fin à ces locaux types.
En premier lieu, le local professionnel est classé dans une des 38 catégories prévues en fonction de l’activité menée dans le local.
Le marché locatif est maintenant considéré à l’échelle du département et non plus à l’échelle de la seule commune. Chaque département est ainsi découpé en secteurs locatifs homogènes sur la base des locaux professionnels loués les plus représentés sur le département. Il s’agit sur l’ensemble du territoire national de la catégorie Magasin 1 qui représente les magasins de moins de 400 m² ayant un accès sur rue.
Une commune peut représenter un secteur locatif homogène. Elle peut aussi être découpée elle-même en plusieurs secteurs.
Sur la base des déclarations de loyers faites par les établissements concernés chaque année, un tarif au m² est alors déterminé pour chaque catégorie et pour chaque secteur représentant ainsi la grille tarifaire du département.
Ainsi, la valeur locative du local sera égale à la surface pondérée du local multipliée par le tarif au m² qui sera fonction de la catégorie et du secteur tarifaire dans lesquels se trouve le local.

 


Mise en place progressive
Cette révision est progressivement mise en place. Progressivement en effet, car elle ne sera pleinement active que lorsque la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation sera effective. Entre temps, afin d’atténuer les impacts sur les contribuables, des mécanismes ont été mis en place par le législateur. Une neutralisation en premier lieu afin de maintenir les ressources constantes au niveau des collectivités.
Un « planchonnement » ensuite afin de modérer les hausses et les baisses des valeurs locatives des locaux. Techniquement, on divise par deux l’impact de la hausse ou de la baisse et ce, sur une durée de dix années.
Enfin, un lissage de la cotisation sur dix ans dès le premier euro, que celle-ci soit revue à la hausse ou à la baisse.
Un véritable outil d’aménagement du territoire
Les secteurs tarifaires restant vastes et les 38 catégories pouvant regrouper des locaux sans lien apparent, le législateur permet de moduler le tarif (et par conséquent, la valeur locative) par un coefficient de localisation. Ce coefficient de localisation qui peut varier de -30% à +30% s’applique à une parcelle.
Ainsi, deux locaux d’une même catégorie situés dans un secteur tarifaire identique mais sur deux parcelles différenciées peuvent être fiscalement dissociés avec l’utilisation de ce coefficient de localisation.
Cela peut être le cas pour deux boulangeries dont l’une donne sur la rue commerciale du territoire et l’autre est recluse dans une petite rue peu passante à quelques dizaines de mètres.
Ce coefficient a pour vocation de corriger les incohérences liées à la révision (sectorisation faite sur les seuls magasin 1, discontinuité des secteurs, …), de prendre en compte des spécificités des loyers de certaines parcelles, d’ajuster plus finement la fiscalité sur un territoire.
Les collectivités ont enfin à leur disposition un outil de fiscalité pour l’aménagement de leur territoire. Elles doivent se saisir de cet outil afin d’analyser les conséquences de la révision et de définir leur politique fiscale dans la logique d’organisation de leur territoire.
Par M. Samuel Tomczak, expert en fiscalité locale

n°129

26 Avril 2017

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Directeur de la publication
Présidente : Caroline CAYEUX, maire de Beauvais, présidente de la CA du Beauvaisis

Directeur délégué
Jean-François DEBAT, maire de Bourg-en-Bresse, président de la CA Bourg-en-Bresse Agglomération

Rédacteur en chef
Bastien Régnier

Rédaction
Céline Juteau, Armand Pinoteau, Jean-Sébastien Sauvourel, Adrian Philip

Secrétariat
Anissa Ghaidi