Les valeurs locatives d’habitation actuelles - qui servent d’assiette à la taxe d’habitation et à la taxe foncière sur les propriétés bâties - se traduisent par une perte de réalité économique avec les dernières évaluations qui datent de…1970. Les valeurs locatives en vigueur ne reflètent actuellement plus la réalité du marché locatif, ni sa diversité selon les territoires. Cette situation génère une inadaptation du partage fiscal et de la distribution des dotations qui intègrent de fait la notion de potentiel fiscal, d’effort fiscal… La révision des valeurs locatives d’habitation se résume finalement au rattrapage de plus de 40 années de la fiscalité locale comme des dotations !
Annoncé par le Premier ministre dans le cadre du pacte de confiance et de responsabilité, le 16 juillet dernier, le chantier de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation vient d’être ré-ouvert par le Gouvernement, après la tentative avortée de 1990.
Une première réunion de concertation s’est en effet tenue mercredi 11 septembre au ministère de l’Economie et des Finances, en présence de Bernard Cazeneuve, ministre délégué chargé du budget, et d’Anne-Marie Escoffier, ministre déléguée chargée de la Décentralisation. Aux côtés des autres représentants d’associations d’élus locaux concernés par cette réforme, Christian Pierret, ancien ministre, maire de Saint-Dié-des-Vosges, représentait la Fédération des Villes Moyennes.
Les principes de cette réforme devraient être proches de la méthode utilisée pour la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, lancée l’an dernier. Il s’agirait de :
- rapprocher les bases d’imposition des locaux d’habitation de la réalité du marché ;
- simplifier le mode de calcul des valeurs locatives (abandon de la notion de local de référence au profit de catégories de locaux d’habitation, de secteurs d’évaluation, et d’une grille tarifaire) ;
- prévoir un dispositif de mise à jour permanent et de conférer un rôle plus central aux collectivités territoriales.
La mise en œuvre de la réforme n’interviendra qu’au terme d’un important travail de révision des bases que le Gouvernement prévoit de conduire dans les quatre prochaines années, avec une concrétisation de cette réforme dans les feuilles d’impositions de l’automne 2018. D’ici là, cette réforme suppose de revoir près de 45 millions de locaux d’habitation, et de recueillir par télé-déclaration, les caractéristiques des locaux auprès de 22 millions de propriétaires. Pour ne pas tarder dans cette réforme, que nombre d’élus appellent de leurs vœux, Bernard Cazeneuve a précisé que les grands principes devraient être inscrits dès la loi de finances rectificative de fin d’année.
Réagissant sur ce chantier, le président de la FVM, Christian Pierret s’est montré admiratif de cette évolution politique et technique. Il a appelé l’attention des ministres sur les secteurs d’évaluation (zones homogènes du marché locatif) qui seront proposés, demandant une plus grande homogénéité des catégories au sein même des intercommunalités. Il a précisé que cette réforme entraînera aussi des transferts qu’il conviendra de traiter, notamment entre l’Ile-de-France et Paris, qui disposent d’une pression fiscale sur les ménages basse, et la province.
Zoom sur les villes moyennes
Aujourd’hui, la valeur locative moyenne ressortant des rôles généraux présentait déjà en 2012 de grandes disparités entre villes puisqu’elle peut varier du simple à plus du triple. En moyenne, elle s’établit à 2 959 euros.

S’agissant de la taxe d’habitation, qui est le seul impôt ménage à disposer globalement au niveau de son assiette de mécanismes d’exonérations et d’abattements, il faut retenir que 11% des bases brutes des villes moyennes sont exonérées et compensées à ce titre par l’État (exonérations accordées aux personnes de condition modeste). Ce rapport varie peu dans le temps, mais les disparités entre villes sont importantes puisqu’elles s’échelonnent entre 3 % et 21 %, reflétant ainsi les inégalités sociodémographiques entre les villes moyennes. 13% des bases brutes des villes moyennes sont également exonérées au titre des abattements décidés par les conseils municipaux. Au niveau des villes moyennes (dont plus de 85 % sont en FPU), le produit global de la fiscalité s’élève en 2012 à 2,8 milliards d’euros (Mds€), dont 1,1 Md€ au titre de la TH et 1,5 Md€ pour le FB.