ONDES
URBAINES

Ondes moyennes n°555 -

Pour un urbanisme de projet - L’esquisse des mesures 2012


Lancé en juin 2010 par le secrétaire d’Etat chargé du Logement, Benoist Apparu, l’objectif du chantier « pour un urbanisme de projet » est de stimuler et faciliter le travail de tous les acteurs impliqués dans les projets d’urbanisme, d’aménagement et de construction.

Outre un remède à la rareté foncière, ce chantier vise à répondre à plusieurs enjeux stratégiques : promouvoir l’offre de logement notamment en zone tendue par la densification, réguler l’économie foncière, réduire les obstacles à la production immobilière et favoriser les opérations maîtrisées...
 
Lors d’un comité de pilotage qui a eu lieu le 27 avril dernier, la ministre de l’Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, Nathalie Kosciusko-Morizet, et Benoist Apparu, ont reçu la restitution d’ensemble des préconisations proposées par quatre groupes de travail (« Planification », « Mise en œuvre opérationnelle des projets », « Fiscalité de l’urbanisme et financement de l’aménagement » et « Stratégies foncières »). Un séminaire de validation de ces propositions est prévu les 26 et 27 mai prochain, avant que leur traduction législative et réglementaire, n’intervienne à partir de la rentrée. Ondes moyennes revient pour vous sur les mesures les plus structurantes qui font l’objet du débat.

Planification et maitrise foncière

S’agissant des mesures ayant trait à l’« évolution des documents d’urbanisme », il a été souligné la coexistence de quatre procédures d’évolution des PLU et la nécessité de faciliter la mise en compatibilité des PLU par des procédures plus simples d’utilisation.
Serait ainsi supprimée la procédure de révision simplifiée, la révision du PLU interviendrait uniquement en cas de modification du PADD, et la modification serait utilisée en cas d’augmentation de la constructibilité de plus de 20%, ou de réduction de la constructibilité.
La procédure plus rapide de modification simplifiée, serait untilisée dans les autres cas.

Projet d’aménagement d’initiative publique ou privée

S’agissant de l’application du droit des sols, le besoin de clarifier et de simplifier le régime des lotissements fait partie des préconisations jugées prioritaires.
Parmi les propositions figurent ainsi :
- la limitation du champ de la déclaration préalable aux seuls lotissements sans travaux ;
- l’opposabilité des dispositions d’urbanisme du cahier des charges dès lors que ce dernier a fait l’objet d’une publication aux hypothèques ;
- la possibilité d’octroyer les permis de construire dès délivrance du permis d'aménager, avec la réserve d'une mise en œuvre différée à l'achèvement des travaux d'équipement des lots concernés ;
- l’accent à mettre sur la qualité urbaine des lotissements en créant une certification « Eco-lotissement Grenelle ».
S’agissant des PLU, il est proposé de faire en sorte que le règlement du PLU soit d’application plus souple et plus intelligente, et accompagne des politiques volontaristes de production de logements. Le PLU doit davantage répondre aux objectifs du Grenelle en termes de densification et de renouvellement urbain.
Afin d’améliorer et de simplifier le règlement du PLU, il serait proposé de renforcer les orientations d’aménagement et programmation et de modifier l’architecture du règlement du PLU.
Dans les zones U et 1 AU des PLU, il serait également créé des secteurs de projets afin de renforcer les orientations d’aménagement et programmation (densité, mixité, compensation environnementale, forme urbaine...).
Afin de « renforcer et mieux utiliser la déclaration de projet » - dont l’actuelle procédure (art. L300-6 du code de l’urbanisme) ne permet pas d’emporter la mise en comptabilité de l’ensemble des servitudes d’utilité publique - il serait envisagé de permettre, lorsqu’il y a déclaration de projet, de procéder aux adaptations nécessaires des servitudes d’utilité publique.
 
Par ailleurs, afin de relancer les opérations d’aménagement maîtrisées, où intervient l’initiative privée, des mesures sont proposées s’agissant des projets urbains partenariaux (PUP). Aujourd’hui, la convention de projet urbain partenarial ne prévoit qu’une limitation à la participation financière pour les équipements publics, mais il manque une procédure complémentaire de négociation.
Afin de clarifier la procédure de négociation plusieurs mesures seraient prises :
- La décision serait sollicitée par une personne disposant d’un titre à demander un permis de construire ou un permis d’aménager ;
- La prise en considération du PUP se prononcerait sur les termes essentiels du projet (localisation, périmètre, objectif en termes de développement durable, programme prévisionnel de construction, programme prévisionnel d’équipements publics...)
- La prise en considération préciserait, le cas échéant, si le projet rentre dans le champ de la concertation préalable, des études d’impacts, d’enquêtes publiques et la mise en compatibilité des documents d’urbanismes.

Autorisation d’urbanisme

Pour favoriser la densification et encourager la performance énergétique, le calcul des surfaces de référence des constructions va être simplifié : une nouvelle surface se substitue à la SHOB et à la SHON des constructions.
En matière d’autorisation d’urbanisme plusieurs propositions sont formulées pour « concourir à la réduction du contentieux » et accélérer leur traitement.

Fiscalité et financement

Après la réforme de la taxe d’aménagement et du versement pour sous-densité (LFR 2010), il est proposé de réformer la fiscalité du foncier constructible, et cela afin d’avoir une fiscalité qui incite à sa libération pour construire.
Sur le régime des plus values, il est proposé une harmonisation de l’assiette des dispositifs de taxation des plus values liées au foncier non bâti constructible. 
Les avantages pour durée de détention seraient donc supprimés pour l’ensemble des dispositifs.
Concernant la taxe sur le foncier non bâti, il est proposé de réévaluer prioritairement les terrains constructibles sans attendre la réévaluation du foncier bâti qui prendra plus de temps. Le dispositif de taxation existant serait assoupli, en étendant la possibilité de majoration aux zones AU ouvertes à l'urbanisation, en augmentant le plafond maximum d’augmentation de 3 à 5 €, et les limites de la valeur forfaitaire du terrain selon les zones de 3% à 5% et en permettant de pratiquer des hausses différenciées et sectorisées.
 

n°555

03 Mai 2011

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