Commerce : La vacance commerciale augmente dans les centres-villes

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La Fédération Procos – Fédération représentant des enseignes, spécialisée dans les études liées à l’urbanisme et au commerce - vient de publier des données sur la vacance commerciale en centre-ville en 2014 révélatrices de nouvelles dynamiques. La vacance commerciale a en effet de nouveau progressé dans les centres-ville, en 2014, qui sont pour atteindre en moyenne 8,5 % de leur parc de locaux commerciaux. Elle s’élevait à 7,8 % en 2013 et à 7,2 % en 2012.
La progression du phénomène concerne globalement toutes les villes. Quarante centres-villes bénéficiaient d’une situation très favorable en 2013, avec un taux de vacance commerciale inférieur à 5 %. Ils ne sont plus que 22 dans ce cas en 2014, soit près de deux fois moins. A l’autre extrémité, 45 centres-villes présentaient une situation très défavorable en 2013, avec un taux de vacance commerciale supérieur à 10 %. Ils sont 65 dans ce cas en 2014 (soit un tiers des centres-villes observés).
Un phénomène décroissant avec la taille
Ce phénomène de la vacance commerciale ne touche pas uniformément tous les centres-villes, puisque les métropoles et les villes touristiques résistent bien. Des situations contrastées se dessinent, en particulier selon le poids de population de leur agglomération d’appartenance.
Ainsi, les centres-villes de « petites villes » (les agglomérations urbaines de moins de 100 000 habitants), restent les plus affectés par le phénomène (avec un taux de vacance commerciale de 9,3 % pour les agglomérations de moins de 50 000 habitants et de 10,2 % pour les agglomérations de 50 000 à 100 000 habitants).
Les centres-villes de « villes moyennes » sont également affectés mais dans une moindre mesure (avec un taux de vacance commerciale de 8,7 % pour les agglomérations de 100.000 à 250.000 habitants). Toutefois, la vacance y progresse plus rapidement qu’ailleurs (+ 2,1 points entre 2013 et 2014). Seuls les centres-villes de grandes métropoles apparaissent relativement épargnés par le phénomène (avec un taux de vacance commerciale de 7 % pour les agglomérations de 250 000 à 500 000 habitants et de 6,8 % pour les agglomérations de plus de 500 000 habitants).
Procos relève que « les centres-villes relégués » (c’est-à-dire ceux dont le taux de vacance est resté supérieur à 10 % depuis 2001 comme les villes de Carcassonne, Châtellerault, Guéret, Nevers, Romans, Vierzon...), comme « les centres villes déclassés » (ceux dont le taux de vacance a rejoint et dépassé les 10 % depuis 2001 comme Alençon, Autun, Bourges, Calais, Forbach, Orange, Saint-Quentin, Sarreguemines...) se situent dans les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus de transferts publics (pensions de retraite, transferts sociaux, salaires de la fonction publique).
Sur longue période, cette érosion résulte principalement de l’évolution du peuplement et de l’évolution du modèle de croissance des entreprises de commerce. En France, le parc de magasins a atteint son apogée à la fin des années 1920. Le pays compte alors près de 1,5 million de boutiques. Puis le déclin s’amorce. En moins d’un siècle, la France perd près de la moitié de ses commerces (elle en compte environ 850 000 aujourd’hui) alors que sa population croît dans le même temps de 50 %. L’exode rural et la concentration des populations dans les villes (la France compte pour la première fois plus d’urbains que de ruraux précisément en 1930) constituent la première cause de détricotage d’un tissu commercial traditionnel d’abord conçu pour couvrir des marchés de proximité.
Le développement, à partir des années 1950-1960 de nouvelles formes de vente discount (hypermarchés, supermarchés, moyennes surfaces spécialisées) et des chaînes de grande distribution (réseaux succursalistes, de franchises, etc.) accélèrent ensuite le phénomène. La vacance commerciale touche alors en majorité les territoires ruraux.


 

Pour la Fédération Procos, sur la période récente, la vacance commerciale semble également résulter d’un découplage entre la dynamique du marché de l’immobilier de commerce et celle du marché de la consommation. Depuis une vingtaine d’années en France, le parc de surfaces commerciales croît en effet à un rythme plus rapide que celui de la consommation. Il a progressé de 2,8 % par an, passant de 48 millions à 77 millions de m2 entre 1992 et 2009, alors que dans le même temps, la consommation n’a progressé en moyenne que de 1,8 % par an.
Toujours sur la même période, la performance des magasins a stagné (leur rendement moyen, mesuré par le rapport de leur chiffre d’affaires à leur surface de vente a même légèrement diminué de 0,1 % par an, passant de 4.628 €/m2/ an en 1992 à 4.534 €/m2/an en 2009) alors que leurs coûts d’occupation se sont accrus de + 2,4 % par an du seul fait des mécanismes d’indexation des loyers.
Ainsi, la vacance progresse aussi parce que les commerçants paient des locaux commerciaux plus chers et moins profitables...
Des enseignes, pour endiguer la vacance
Procos relève aussi que les enseignes du commerce spécialisé ne délaissent pas pour autant les centres-villes, d’abord parce qu’elles sont plus en mesure de résister au phénomène, ensuite, parce qu’elles développent de nouvelles stratégies leur permettant de s’adapter à des linéaires plus compacts, et de préserver ainsi leur maillage territorial. Les réseaux multi-enseignes apparaissent les plus agiles en la matière car ils disposent de plusieurs marges de manœuvre. Ainsi, au cas par cas, un réseau multi-enseignes pourra envisager dans un centre-ville :
- de renégocier son bail ;
- d’affiner l’assortiment de son point de vente existant (en redéfinissant la part allouée aux produits basiques, occasionnels, de mode, etc..) ;
- de substituer à son enseigne présente une autre enseigne de son portefeuille, plus en phase avec l’évolution de l’offre du centre-ville (en termes de produits, de niveau de gamme) ;
- en cas d’implantations multiples dans un même centre-ville, de regrouper ses enseignes sous une même bannière, dans un seul et même local.

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